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Immobilienbewertung aus steuerlichen Aspekten
Zur Vorlage beim Finanzamt

Im Rahmen der Grundanteilsverordnung kommt es ab 1.1.2016 auch bei Ihrer Immobilie im Privatvermögen voraussichtlich zu einer neuen Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude. Die Folge eines geringeren Gebäudeanteiles ist die Verringerung der jährlichen AfA (Absetzbetrag für Abnutzung).

 

Das Finanzministerium versucht mit dieser Verordnung dem Umstand der gestiegenen Grundpreise sowie der Nachfrage nach Immobilien Rechnung zu tragen. Da jedes Grundstück (Lage, Konfiguration, Bebaubarkeit) individuell zu betrachten ist, kann jedoch eine pauschale Betrachtungsweise nicht richtig sein. Eine Abweichung des Aufteilungsverhältnisses ist durch Nachweis eines Gutachtens eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen möglich. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt jedoch der freien Beweiswürdigung der Behörde.

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LINK Bundesgesetzblatt Grundanteilsverordnung

 

Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt | Umfang

 

Feststellung wirtschaftlichen Restnutzungsdauer:

Detaillierte Befundung des Gebäudes (Baujahr, Zustand, Baumängel).

Transparente und durch Literatur sowie Gesetzesentscheidungen belegte Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes bzw. Wohnungseigentumsanteiles.

Basis für die zukünftige AfA im Rahmen der Vermietung.

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Ermittlung des Grundanteils:

Auf Basis der aktuellen Grundpreise (Vergleichswerte) bzw. im städtischen Gebiet auf Basis der aktuellen Bebauungsbestimmungen (Bauträgerkalkulation - Residualwertverfahren) detailliert ermittelter Grundwertanteil.

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Verkehrswert

Ermittlung des Verkehrswertes auf Basis der einzelnen Parameter, Kontrolle anhand von Vergleichen des Immobilienmarktes, detailliere Ausweisung von Grund- und Gebäudeanteil.

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Exkurs AfA:

Die Höhe der AfA umschreibt das Bundesministerium für Finanzen auf Ihrer Homepage wie folgt (Stand November 2016):

 

Bei Gebäuden besteht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein gesetzlich festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 %, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Ein niedrigerer AfA-Prozentsatz muss nicht angewendet werden. Ein höherer AfA-Satz darf nur angesetzt werden, wenn eine kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen wird. Bei Miethäusern, die vor 1915 erbaut wurden, kann auch ohne Gutachten ein AfA-Satz von höchstens 2 % angewendet werden.

 

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